Viele Vermieter kennen das Problem: Der Mieter ist im Zahlungsrückstand oder zahlt nicht pünktlich. Diese Verletzung der Regeln des Mietvertrages müssen Vermieter jedoch keinesfalls hinnehmen: rechtsanwalt.com klärt auf, welche Rechte Vermieter bei schlechter Zahlungsmoral ihrer Mieter haben.
Prinzipiell kann die Thematik in zwei Bereiche unterschieden werden: zum einen in Zahlungsrückstände, zum anderen in die verspäteten Mietzahlungen.
1. Wie soll man bei Mietzahlungsrückständen reagieren?
Bleibt der Mieter die Zahlung der Miete schuldig, verletzt er so seine aus dem Mietvertrag resultierende Hauptpflicht. § 535 Abs.2 BGB besagt: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten“. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht, dem Mieter „außerordentlich und fristlos“ zu kündigen. § 543 Abs. 1 BGB schreibt dazu vor: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.“. Ein wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 2 Nr.3a bzw. Nr. 3b gegeben, wenn:
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„der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“
In anderen Worten:
Zahlt ein Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten lediglich einen Betrag an seinen Vermieter, der in seiner Höhe weniger als einer Monatsmiete entspricht, darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Das gleiche gilt, wenn sich über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten hinweg ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufbaut – auch dann darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden.
Für den säumigen Mieter hat der Gesetzgeber in solchen Fällen allerdings eine Hintertür offengelassen: Zahlt der Mieter seine Schulden innerhalb von zwei Monaten, nachdem ihm die Kündigung zugegangen ist, kann er in seiner Wohnung bleiben (§ 569 Abs. 3 BGB). Diese Regelung kann sich der Mieter allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu Nutze machen. Kommt er häufiger in Rückstand, so rettet ihn auch eine Zahlung im letzten Moment nicht mehr.
Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung kann der Vermieter dem Mieter in solchen Fällen auch ordentlich kündigen (§ 573 BGB). Je nach Dauer des bisherigen Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung dann innerhalb von drei bis neun Monaten räumen.
2. Sind verspätete Mietzahlungen ein Kündigungsgrund?
Eine Mietzahlung ist nach § 556b BGB stets zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten. Etwas anderes gilt nur, wenn zwischen Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbart haben. Samstage gelten in diesem Zusammenhang nicht als Werktage. Wiederholte verspätete Mietzahlungen rechtfertigen eine Abmahnung gegenüber dem Mieter. Erfolgen die Mietzahlungen auch nach der Abmahnung noch verspätet, so rechtfertigt dies eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter.
Übrigens: Wie sich erst vor Kurzem wieder aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes ergab (04.02.2015 – Aktenzeichen: VIII ZR 175/14), ist es unerheblich, warum ein Mieter nicht zahlen kann. Diesbezüglich herangeführte Argumente des Mieters spielen also für die rechtliche Bewertung der Sachlage bei ausbleibenden oder verspäteten Mietzahlungen keine Rolle.
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