Mieterhöhung: BGH kippt eigene Rechtsprechung

Das gestrige BGH-Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 266/14 bringt einen Richtungswechsel in der mietrechtlichen Rechtsprechung mit sich: Ab sofort gilt bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche und nicht mehr die Angabe im Mietvertrag. Damit schiebt das Gericht sprunghaften Mieterhöhungen einen Riegel vor und begrenzt diese auf maximal 15 bis 20 %.

Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Das BGH entschied einen Fall aus Berlin. Nachdem die Vermieterin festgestellt hatte, dass ihr Mietobjekt nicht – wie im Mietvertrag vereinbart – 156,95 m2, sondern 210,43 m2 groß war, forderte sie von ihrem Mieter eine Mieterhöhung von 629,75 € auf 917,52 €. Der Mieter stimmte nur einer Erhöhung um 15 % der bisherigen Miete zu und bekam jetzt auch in dritter Instanz Recht: Er muss lediglich eine Mieterhöhung um 15 % der bisherigen Miete hinnehmen.

Tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhung maßgebend

Damit weicht der Bundesgerichtshof entscheidend von seiner bisherigen Rechtsprechung ab: Er legt fest, dass als Grundlage bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche anzulegen ist. Es ist also egal, welche Höhe im Mietvertrag vereinbart ist. Im vorliegenden Fall wurde für die Mieterhöhung somit eine Fläche von 210,43 qm zugrunde gelegt. Die vereinbarten 156,95 qm sind vollkommen irrelevant und es spielt keine Rolle, wie hoch die Abweichung beider Werte ist.

Um wie viel Prozent darf die Miete maximal erhöht werden?

Doch selbst in so einem extremen Fall wie diesem aus Berlin gilt: Stellt ein Mieter eine erhebliche Abweichung der Wohnfläche zum vereinbarten Wert fest, darf er die Miete dennoch nicht sprunghaft erhöhen. Der BGH hat eine Erhöhung auf maximal 20 % begrenzt.

10-%-Hürde für Vermieter gekippt

Mit dieser Entscheidung verabschiedet sich auch die 10-%-Hürde aus der Rechtspraxis. Bisher durften Vermieter nur dann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mindestens 10 % höher war als die vereinbarte. An dieser Begrenzung hält der BGH nicht länger fest.

Auch für den umgekehrten Fall könnte das gestrige Urteil von Bedeutung sein: Es bezieht sich zwar nur auf Mieterhöhungen, aber es ist nur konsequent, auch Mieter von dieser Hürde zu entbinden. Stellt ein Mieter fest, dass seine Wohnung kleiner als vereinbart ist, konnte er bisher nur dann eine Mietminderung durchsetzen, wenn die Abweichung der Wohnfläche mindestens 10 % betrug. Weitere Entscheidungen des Bundesgerichtshofes oder eine gesetzliche Regulierung bleiben abzuwarten.

Quellen:

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/bundesgerichtshof-bgh-mieten-duerfen-nicht-sprunghaft-steigen/12608446.html

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2015&Sort=3&nr=72854&pos=0&anz=190