Ein Fertighaus ist eine besondere Form des Bauvertrags, bei dem der Bauherr von einem Generalunternehmer ein schlüsselfertiges Haus erhält. Dabei können verschiedene Mängel auftreten, die die Gebrauchstauglichkeit oder den Wert des Hauses beeinträchtigen. Wer für diese Mängel haftet, hängt von der Art des Mangels, dem Zeitpunkt der Feststellung und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Welche Arten von Mängeln gibt es?
Grundsätzlich lassen sich zwei Arten von Mängeln unterscheiden: Sachmängel und Rechtsmängel. Sachmängel liegen vor, wenn die Wohnung nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet. Rechtsmängel liegen vor, wenn das Haus mit Rechten Dritter belastet ist, die die Nutzung durch den Bauherrn einschränken oder gefährden.
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Wie lange können Mängel geltend gemacht werden?
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Für Sachmängel gilt eine regelmäßige Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme des Werkes. Für Rechtsmängel gilt eine regelmäßige Verjährungsfrist von zehn Jahren ab Abnahme des Werkes. Die Verjährung kann jedoch durch vertragliche Vereinbarungen, Anzeige des Mangels oder Verhandlungen über den Anspruch gehemmt oder verlängert werden.
Wer haftet für Sachmängel beim Fertighaus und welche Ansprüche bestehen?
Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Werk (hier: das Fertighaus) nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung eignet. Die vereinbarte Beschaffenheit kann sich aus dem Vertrag selbst oder aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, denen das Werk entsprechen muss. Die gewöhnliche Verwendung ist die Verwendung, die üblicherweise von einem Werk dieser Art erwartet wird.
Beispiele für Sachmängel eines Fertighauses sind:
– Risse in den Wänden oder im Fundament
– Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung
– Undichtigkeit des Daches oder der Fenster
– mangelhafte Dämmung oder Heizung
– Abweichungen von Bauplänen oder Genehmigungen
– Verwendung minderwertiger oder gesundheitsgefährdender Materialien
Wenn das Fertighaus einen Sachmangel aufweist, hat der Käufer zunächst das Recht, vom Hersteller Nacherfüllung zu verlangen. Das bedeutet, dass der Hersteller den Mangel beseitigen oder ein neues Fertighaus liefern muss. Der Käufer kann zwischen beiden Arten der Nacherfüllung wählen, es sei denn, eine der beiden Arten ist unmöglich oder unverhältnismäßig. Die Nacherfüllung muss innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen und darf den Käufer nicht mit Kosten belasten.
Wenn die Nacherfüllung fehlschlägt, unmöglich oder unzumutbar ist oder vom Hersteller verweigert wird, kann der Käufer weitere Rechte geltend machen. Diese sind:
– Rücktritt vom Vertrag: Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten und das Fertighaus zurückgeben. Er erhält dann seine Zahlungen zurück und muss gegebenenfalls eine Nutzungsentschädigung zahlen.
– Minderung des Kaufpreises: Der Käufer kann den Kaufpreis um einen angemessenen Betrag mindern. Er behält dann das Fertighaus, muss aber weniger dafür bezahlen.
– Schadensersatz: Der Käufer kann vom Hersteller Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch den Mangel entstanden ist. Das können zum Beispiel die Kosten für die Mängelbeseitigung durch einen Dritten oder für ein Ersatzhaus sein.
– Selbstvornahme: Der Käufer kann den Mangel selbst oder durch einen Dritten beseitigen und vom Hersteller Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Diese Rechte stehen dem Käufer grundsätzlich unabhängig voneinander zu. Er muss sie jedoch innerhalb einer bestimmten Frist geltend machen, die je nach Art des Mangels zwischen zwei und fünf Jahren beträgt.
Wer haftet für Rechtsmängel?
Für Rechtsmängel haftet auch der Generalunternehmer, der das Fertighaus errichtet hat. Er hat dem Bauherrn das Werk frei von Rechtsmängeln zu verschaffen und ist verpflichtet, den Bauherrn von Ansprüchen Dritter freizustellen.
Der Bauherr hat dabei zunächst einen Anspruch auf Beseitigung des Rechtsmangels, also auf Beseitigung oder Abwehr der Rechte Dritter. Wenn die Beseitigung des Rechtsmangels fehlschlägt, unmöglich ist oder vom Generalunternehmer verweigert wird, kann der Bauherr weitere Rechte geltend machen, wie Rücktritt vom Vertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz.
Wie kann man sich vor Mängeln schützen?
Um sich vor Mängeln an einem Fertighaus zu schützen, sollte der Bauherr einige Vorkehrungen treffen. Dazu gehören:
– Sorgfältige Auswahl des Generalunternehmers und Prüfung seiner Referenzen und Qualifikationen.
– Eine klare und detaillierte vertragliche Regelung über Art und Umfang der Bauleistung sowie über Gewährleistungsrechte und -pflichten.
– Regelmäßige Kontrolle und Dokumentation des Baufortschritts und der Qualität des Bauwerks durch einen unabhängigen Sachverständigen.
– Eine förmliche Abnahme des Bauwerks nach Fertigstellung und Prüfung auf Mängel.
– Rechtzeitige Anzeige festgestellter Mängel gegenüber dem Generalunternehmer und Aufforderung zur Nacherfüllung.
– Rechtzeitige Geltendmachung weiterer Rechte bei nicht erfolgter oder mangelhafter Nacherfüllung.
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