Die Anmietung von Wohnraum ist für viele Menschen in Deutschland ein häufiges und wichtiges Thema. Ob als Mieter oder Vermieter, es gibt viele Fragen und Probleme, die im Zusammenhang mit der Anmietung oder Vermietung von Wohnraum auftreten können. In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen einige grundlegende Informationen und Tipps zum deutschen Mietrecht geben, die Ihnen helfen können, Ihre Rechte und Pflichten zu kennen und zu wahren.
Was ist ein Mietvertrag und wie kommt er zustande?
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, durch den sich eine Vertragspartei (der Vermieter) verpflichtet, der anderen Vertragspartei (dem Mieter) eine Sache (die Wohnung) zum Gebrauch zu überlassen, und sich die andere Vertragspartei verpflichtet, dafür eine vereinbarte Gegenleistung (die Miete) zu erbringen. Ein Mietvertrag kann schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden, wobei die schriftliche Form zu empfehlen ist, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn sich beide Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile, also das Mietobjekt, den Mietzins und die Mietdauer, einig sind.
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Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Mieter und Vermieter haben Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Die wichtigsten sind
- Der Mieter hat das Recht, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen und vom Vermieter die Überlassung einer mangelfreien Wohnung zu verlangen. Er hat auch das Recht, die Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen an Dritte unter- oder weiterzuvermieten.
- Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete pünktlich zu zahlen, die Wohnung schonend zu behandeln und etwaige Schäden oder Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Er hat ferner die Hausordnung einzuhalten und auf die berechtigten Interessen des Vermieters und der Nachbarn Rücksicht zu nehmen.
- Der Vermieter hat das Recht, den vereinbarten Mietzins zu verlangen, die Wohnung bei berechtigtem Interesse zu besichtigen und vom Mieter Ersatz für Beschädigungen oder Verschlechterungen der Wohnung zu verlangen. Er hat auch das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen die Miete zu erhöhen oder das Mietverhältnis zu kündigen.
- Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat auch die Pflicht, den Gebrauch der Wohnung durch den Mieter nicht zu stören oder zu beeinträchtigen.
Wie kann ein Mietvertrag gekündigt oder geändert werden?
Ein Mietvertrag kann von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Empfänger zugehen. Die Kündigungsfristen hängen von der Art des Mietvertrags ab.
Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist für beide Parteien in der Regel drei Monate. Bei befristeten Mietverträgen gilt in der Regel eine Kündigungssperrfrist bis zum Ablauf der vereinbarten Zeit, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat oder der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt.
Ein Mietvertrag kann auch einvernehmlich geändert werden, wenn sich beide Parteien über die Änderungen einig sind. Eine Änderung kann zum Beispiel eine Anpassung der Miete oder eine Änderung der Nebenkostenabrechnung sein. Eine Änderung muss schriftlich erfolgen.
Was sind typische Streitfälle im Mietrecht?
Im Mietrecht gibt es viele mögliche Streitfälle, die häufig vor Gericht ausgetragen werden. Einige Beispiele sind
- Der Mieter zahlt die Miete nicht oder nur teilweise und der Vermieter kündigt ihm fristlos. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und behauptet, die Wohnung weise Mängel auf, die die Miete mindern.
- Der Vermieter erhöht die Miete und beruft sich dabei auf einen Mietspiegel oder eine Vergleichsmiete. Der Mieter hält die Erhöhung für unwirksam und zahlt die alte Miete weiter.
- Der Vermieter kündigt dem Mieter wegen Eigenbedarfs und fordert ihn auf, die Wohnung zu räumen. Der Mieter bestreitet den Eigenbedarf oder beruft sich auf einen Härtefall, der ihn zum Verbleib in der Wohnung berechtigt.
- Der Mieter räumt die Wohnung und verlangt vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter behält einen Teil der Kaution ein und macht Schadensersatzansprüche geltend.
Wie kann ich mich im Mietrecht beraten oder vertreten lassen?
Wenn Sie eine Frage oder ein Problem im Mietrecht haben, können Sie sich an verschiedene Stellen wenden, um sich beraten oder vertreten zu lassen. Zum Beispiel
- Einen Rechtsanwalt für Mietrecht kann man bei der Gestaltung, Prüfung oder Kündigung eines Mietvertrages beauftragen, oder er vertritt einen vor Gericht, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.
- Man kann sich auch an einen Mieterverein oder Haus- und Grundbesitzerverein wenden, die ihren Mitgliedern kostenlose oder verbilligte Rechtsberatung anbieten und sie auch bei Verhandlungen mit der Gegenseite unterstützen. Die Mitgliedschaft kostet in der Regel einen Jahresbeitrag.
- Sie können sich an eine Verbraucherzentrale wenden, die Sie allgemein über das Mietrecht informiert und Ihnen auch bei der Durchsetzung Ihrer Rechte helfen kann. Die Verbraucherzentrale bietet in der Regel eine kostenpflichtige Beratung an.
Wo finde ich weitere Informationen zum Mietrecht?
Wenn Sie mehr Informationen zum Mietrecht suchen, können Sie sich an verschiedene Quellen wenden, die online oder offline verfügbar sind. Zum Beispiel
- Man kann die einschlägigen Gesetze lesen, die das Mietrecht regeln, zum Beispiel das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das das Wohnraummietrecht enthält, oder das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum (Mietrechtsnovellierungsgesetz). Die Gesetze finden Sie z.B. unter gesetze-im-internet.de.
- Es gibt Fachliteratur, die das Mietrecht erläutert und kommentiert, z.B. das Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht von Dirk Rodewoldt und Rainer Burbulla oder der Beck’sche Online-Kommentar zum BGB von Jürgen Damrau u.a.. Fachliteratur findet man zum Beispiel auf beck-online.de.
- Man kann Blogs lesen, die sich mit aktuellen Themen und Urteilen zum Mietrecht beschäftigen, z.B. mietrechtslexikon.de von Alexander Bredereck oder mietrechtsiegen.de von Jens Ferner. Die Blogs sind z.B. über google.de zu finden.
Die Entrichtung der privaten Miete ist gemäß § 535 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch die vertragliche Grundpflicht des Mieters in einem Mietverhältnis: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete für die Immobilie zu entrichten.“ Die Gegenleistung besteht in der Einräumung des „Gebrauchs der Mietsache“, also der Zurverfügungstellung der Wohnung oder des Hauses durch den Vermieter. Der private Mietvertrag für den Wohnraum beschränkt die Nutzung ausschliesslich auf das Wohnen! Ein Zimmer zum arbeiten (Arbeitszimmer) für Freiberufler und Lehrer ist davon abgedeckt.
Für gewerbliche Miete lesen Sie bitte unseren Ratgeber zum Thema Gewerbemietrecht.
Die Höhe der Miete
Grundsätzlich sind Mieter und Vermieter als Vertragsparteien frei, die Höhe der durch den Mieter zu entrichtenden Miete (Entgelt) im Mietvertrag für den Wohnraum/Haus zu vereinbaren. Allerdings sieht das Mietrecht in diesem Zusammenhang für Immobilien auch eine ganze Reihe von Einschränkungen vor. Hierbei ist zunächst der von vornherein unzulässige Mietwucher zu nennen. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum liegt dieser vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Bei der Gewerbemiete ist dies erst ab mehr als 100 % Übersteigung der Fall.
Der Mietwucher ist nach § 291 Strafgesetzbuch strafbar und wird mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe belegt. Zusätzlich regelt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dass ein Vermieter ordnungswidrig handelt, wenn er eine um mehr als 20 % überhöhte Miete von seinem Mieter verlangt. Zivilrechtlich bestimmt § 138 BGB, dass entsprechende Mietvereinbarungen nichtig sind, wenn sich der Vermieter bei ihrem Zustandekommen Unerfahrenheit, Zwangslage und das fehlende Urteilsvermögen des Mieters zu Nutze gemacht hat. Liegt bei dem gemieteten Objekt ein Mangel vor, so räumt das Gesetz dem Mieter darüber hinaus noch das Recht ein, die Miete zu mindern. Je nach Schwere des Mangels ist es möglich, die Miete um bis zu 100 % zu mindern.
Darf die Miete erhöht werden?
Die Erhöhung der vereinbarten Miete für die Mietsache ist prinzipiell durch freie Vereinbarung möglich, allerdings unter Vorbehalt der Bestimmungen zum Mietwucher. Kommt eine Übereinkunft über eine Mieterhöhung zwischen Mieter und Vermieter für den Wohnraum nicht zustande, so kann der Vermieter die Miete einseitig nur im Rahmen umfangreicher Vorschriften im BGB erhöhen.
Denkbar ist eine Erhöhung im Rahmen einer vereinbarten Staffelmiete, bei der sich die Parteien zu Beginn darauf einigen, dass die Miete für die Wohnen oder das Haus zu fest vorherbestimmten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag steigen soll. Eine Erhöhung kann auch gemäß der §§ 558 – 558e BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Außerdem kann ein Vermieter auch einen Teil der Kosten, die er für die Modernisierung der Wohnung aufgebracht hat, auf die Miete umlegen und diese so erhöhen.
Wann kann ich eine Mietminderung machen?
Wenn die gemietete Wohnung oder das Haus größere Mängel aufweist, so kann man ggf. die Miete mindern. Lesen Sie die wichtigsten Dinge dazu im “Ratgeber zum Thema Mietminderung“.
Mietschulden
Muss die Miete durch den Mieter monatlich bezahlt werden, was in aller Regel der Fall ist, so muss sie zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag, entrichtet werden. Die Regelung finden Sie in Ihrem Mietvertrag. Kommt der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand, so muss er Probleme befürchten: Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter ist verpflichtet in regelmäßigen Abständen einen Nachweis für angefallene Betriebskosten zu erbringen. Die Kosten setzten sich aus Heizkosten, Allgemeinstrom, Hausmeisterservice, Hausverwaltung, Kosten für Gärtner, usw. zusammen. Lesen Sie dazu unseren “Ratgeber zum Thema Betriebskostenabrechnung“.
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